CAP-Darlehen als variabel verzinsliches Darlehen
Im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Darlehensarten, nämlich zum einen variabel verzinsliche Kredite und zum anderen Immobilienkredite mit einer Zinsfestschreibung. Zur ersten Gruppe, also zu den variabel verzinslichen Darlehen, gehört unter anderem auch das sogenannte CAP-Darlehen.
Worum handelt es sich bei einem CAP-Darlehen?
Die erste markante Eigenschaft besteht beim CAP-Darlehen darin, dass es sich um ein variabel verzinsliches Darlehen handelt. Dies bedeutet, dass der vom Kreditnehmer zu zahlende Sollzinssatz meistens in regelmäßigen Abständen an das aktuelle Zinsniveau am Markt angepasst wird. Eine zweite wichtige Eigenschaft des CAP-Darlehens besteht – insbesondere im Unterschied zu anderen variabel verzinslichen Darlehen darin, dass es eine Zinsobergrenze gibt. Diese Zinsbegrenzung führt auch zu der Bezeichnung des Darlehens, denn „Cap“ bedeutet soviel wie Deckel. Beim CAP-Darlehen wird daher vertraglich festgelegt, welchen Zinssatz der Kreditnehmer maximal zahlen muss.
Wie funktioniert ein CAP-Darlehen?
Das CAP-Darlehen funktioniert zunächst einmal wie ein gewöhnliches Immobiliendarlehen. Das bedeutet, dass zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber die folgenden Konditionen vereinbart werden:
- Laufzeit
- Zinssatz
- Kreditrate
- Sondertilgungen oder weitere Vereinbarungen
Im Unterschied zum gewöhnlichen Immobilienkredit müssen beim CAP-Darlehen aufgrund dessen Funktionsweise allerdings noch weitere Vereinbarungen getroffen werden. Insbesondere ist festzulegen, auf welchem Niveau das Cap, also die Zinsobergrenze, liegt und für welchen Zeitraum diese Begrenzung garantiert wird. Liegt der aktuell zu zahlende Zinssatz beim CAP-Darlehen beispielsweise bei drei Prozent und vereinbaren Kreditnehmer und Kreditgeber eine Obergrenze von fünf Prozent mit einer Laufzeit von zehn Jahren, hat der Kreditnehmer die Garantie, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre die Zinsobergrenze von fünf Prozent nicht überschritten wird. Somit bietet das CAP-Darlehen eine gewisse Kalkulationssicherheit, da das Zinsänderungsrisiko überschaubar ist.
Cap als Sicherung für eine zusätzliche Gebühr
Ganz umsonst gibt es das CAP-Darlehen nicht, denn letztendlich profitiert der Kreditnehmer durch die Zinsdeckelung, die das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Diese Sicherung lassen sich die Banken in aller Regel durch die sogenannte Cap-Prämie bezahlen. Wie hoch die Kosten in Form der Cap-Gebühren für den Kunden sind, hängt vom jeweiligen Kreditgeber und auch von den vertraglichen Gestaltungen ab. Meistens ist es so, dass die Cap-Prämie umso höher ausfällt, desto länger der Vertrag läuft und desto niedriger die Zinsobergrenze angesetzt wird. Im Durchschnitt können Sie davon ausgehen, dass Sie eine Cap-Prämie von 1,5 bis 2,5 Prozent zahlen müssen. Dies ist gleichzeitig der große Nachteil des CAP-Darlehens, denn im Vergleich zu gewöhnlichen Immobilienkrediten ohne Zinsobergrenze wird das Darlehen durch den Aufschlag zum Teil deutlich teurer.
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Welche Vorteile beinhaltet das CAP-Darlehen?
Neben der Begrenzung des Zinsänderungsrisikos sind beim CAP-Darlehen noch weitere Vorteile zu nennen, insbesondere:
- Sondertilgungen jederzeit möglich
- Komplette Tilgung kostenfrei
- Hohe Kalkulationssicherheit
Insbesondere kostenfreie Sondertilgungen sind sicherlich ein großer Vorteil des CAP-Darlehens, vor allem im Vergleich zu Immobilienkrediten mit einer Zinsfestschreibung. In aller Regel sind zudem nicht nur zwischenzeitliche Sondertilgungen kostenlos, sondern ebenfalls die komplette vorzeitige Ablösung des Darlehens.
Fazit: Für wen sind CAP-Darlehen besonders geeignet?
Besonders geeignet sind CAP-Darlehen für Kreditsuchende, die in absehbarer Zeit einen höheren Kapitaleingang erwarten und demzufolge bereits wissen, dass sie in den nächsten Monaten oder Jahren eine Sondertilgung vornehmen möchten. Derartige Sondertilgungen kosten bei einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung, die es beim CAP-Darlehen nicht gibt. Grundsätzlich ist das CAP-Darlehen insbesondere für Kreditsuchende geeignet, die zwar einerseits von den derzeit günstigen Zinsen profitieren möchten, auf der anderen Seite aber nicht auf die Sicherheit einer Zinsbegrenzung verzichten möchten, die es sonst nur beim Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung gibt.