Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Immobilienkredit schlechthin, der in 80 Prozent aller Fälle den Hauptteil einer Immobilienfinanzierung ausmacht.

Annuitätendarlehen als Standard-Finanzierungslösung

Typisch für das Annuitätendarlehen ist, dass sich die Rate einerseits aus den Zinsen und andererseits aus der Tilgung zusammensetzt, wobei sich Tilgungs- und Zinsanteil im Laufe der Jahre verschieben.

Worum handelt es sich bei einem Annuitätendarlehen?

In den weitaus meisten Fällen findet die Immobilienfinanzierung mittels eines Annuitätendarlehens statt. Das Annuitätendarlehen ist ein klassisches Immobiliendarlehen, welches in aller Regel von Banken vergeben wird. Eine wesentliche Eigenschaft besteht beim Annuitätendarlehen darin, dass sich die Darlehensrate aus zwei Komponenten zusammensetzt: Zinsen und Tilgung. Dabei verändert sich die Höhe der Rate zumindest während der vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer nicht, während der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre immer weiter ansteigt. Dies ist einer der Vorteile des Annuitätendarlehens, denn daraus resultiert, dass die Zinsbelastung im Laufe der Jahre abnimmt.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

Die Funktionsweise des Annuitätendarlehens ist relativ transparent und auch für Anfänger leicht verständlich. Nach der Auszahlung der Darlehenssumme beginnen Sie, den aufgenommenen Kredit im Zuge der monatlichen Raten zurückzuzahlen. Dazu ist es notwendig, einerseits den von der Bank veranschlagten Kreditzins zu kennen und zum anderen müssen Sie sich für die Höhe der Tilgung entscheiden. In aller Regel bewegt sich die anfängliche Tilgung bei einem Annuitätendarlehen zwischen ein und vier Prozent. Insbesondere in der Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, eine möglichst hohe Tilgung zu wählen, denn sonst würde das Annuitätendarlehen eine sehr lange Laufzeit haben. In regelmäßigen Abständen findet beim Annuitätendarlehen eine Tilgungsverrechnung statt, was ebenfalls ein wichtiger Teil der Funktionsweise ist. Diese Tilgungsverrechnung führt nämlich dazu, dass der Anteil der Tilgung im Laufe der Jahre immer großer wird, während der Zinsanteil sinkt. In den meisten Fällen haben Annuitätendarlehen eine Laufzeit zwischen 20 und 35 Jahren.

Welche Zinsgestaltung ist sinnvoll?

Beim Annuitätendarlehen bieten die meisten Banken unterschiedliche Möglichkeiten der Zinsgestaltung an. In aller Regel sind es die folgenden Optionen, die von den meisten Kreditinstituten zur Verfügung gestellt werden:

  • Variabel verzinsliches Darlehen
  • Zinsfestschreibung über fünf Jahre
  • Zinsfestschreibung über zehn Jahre
  • Zinsfestschreibung über 15, 20 oder 25 Jahre

Für welche Zinsgestaltung Sie sich entscheiden, hängt insbesondere davon ab, auf welchem Niveau sich die Kreditzinsen aktuell befinden und wie die Aussichten für die nächsten Jahre sind. Derzeit (März 2018) ist die Entscheidung relativ einfach, denn auch die Hypothekenzinsen sind historisch niedrig, sodass Sie sich bei einer Erstfinanzierung für eine möglichst lange Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren entscheiden sollten. Das variabel verzinsliche Darlehen wäre hingegen in erster Linie dann die richtige Wahl, wenn sich die Bauzinsen auf einem hohen Niveau befinden und daher in den kommenden Jahren mit Zinssenkungen zu rechnen ist.

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Welche Vorteile hat ein Annuitätendarlehen?

Es gibt in der Summe einige Vorteile, durch die sich das Annuitätendarlehen auch gegenüber anderen Immobilienkrediten auszeichnen kann. Zu nennen sind insbesondere die folgenden Vorteile:

  • Planungssicherheit durch feste Darlehensrate
  • Zinsfestschreibung reduziert Zinsänderungsrisiko
  • Tilgungsverrechnung führt zu sinkender Zinsbelastung
  • Restschuld am Ende der Zinsbindung im Vorhinein bekannt

Insbesondere die Planungssicherheit ist es, die zahlreiche Kreditnehmer als Vorteil des Annuitätendarlehens anführen. Zudem ist es – im Gegensatz zum Ratenkredit – bei einem Annuitätendarlehen so, dass in regelmäßigen Abständen (meistens vierteljährlich) eine Verrechnung der Tilgung stattfindet. Dadurch werden die Zinskosten im Laufe der Jahre immer weiter reduziert, sodass die Belastung für den Kreditnehmer zumindest bezüglich der Kosten sinkt.

 

Welche Nachteile weist das Annuitätendarlehen auf?

Beim Annuitätendarlehen gibt es nicht nur Vorteile, sondern Sie sollten ebenfalls einige Nachteile kennen. Ein Nachteil besteht zum Beispiel darin, dass es in der Regel während der Zinsfestschreibung nicht möglich ist, Änderungen am Vertrag vorzunehmen. Sondertilgungen sind entweder nicht erlaubt oder die Bank gewährt aus Kulanz solche außerplanmäßigen Tilgungen, die dann allerdings fast immer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung oder einer anderen Gebühr behaftet sind. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass die Gesamtlaufzeit des Annuitätendarlehens fast immer länger als die mögliche Zinsbindung ist. Dies wiederum führt zu einem Zinsänderungsrisiko, nachdem die Zinsfestschreibung abgelaufen ist. Eine Alternative zum Annuitätendarlehen können daher insbesondere im Rahmen der Anschlussfinanzierung Forwarddarlehen darstellen oder Sie entscheiden sich direkt für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Bei diesem Immobilienkredit wären nämlich Zinsbindungsdauer und Gesamtlaufzeit identisch, sodass kein Zinsänderungsrisiko besteht.

Welche Kreditnehmer profitieren vom Annuitätendarlehen?

Dass das Annuitätendarlehen in über 80 Prozent aller Fälle den Hauptteil der Finanzierung darstellt, zeigt bereits die Bedeutung dieses Immobilienkredites. Zudem wird dadurch deutlich, dass das Annuitätendarlehen für die große Mehrheit aller Kunden, die eine Immobilienfinanzierung nutzen möchten, eine geeignete Lösung darstellt. Besonders interessant ist das Annuitätendarlehen für Kreditsuchende, die eine hohe Planungssicherheit haben möchten. Zudem gibt es die Möglichkeit, in die Baufinanzierung nicht nur das Annuitätendarlehen einzubinden, sondern beispielsweise auch ein staatlich gefördertes KfW-Darlehen. Demzufolge ist das Annuitätendarlehen besonders interessant für Kreditsuchende, die gerne eine fixe monatliche Rate haben und von einer hohen Kalkulationssicherheit profitieren möchten.

Fazit zum Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das mit Abstand am häufigsten genutzte Immobiliendarlehen, wenn es um eine Baufinanzierung geht. Annuitätendarlehen zeichnen sich vor allem durch die hohe Kalkulationssicherheit aus. Aufgrund der Tilgungsverrechnung sinken die Zinskosten im Laufe der Jahre, während der Anteil der Tilgung an der monatlichen Rate steigt. Mittlerweile sind Annuitätendarlehen in über 80 Prozent aller Baufinanzierungen die tragende Säule und die Immobilienkredite gibt es aktuell aufgrund der Niedrigzinsphase am Markt noch zu einem sehr günstigen Zinssatz.